Estimer le prix de son bien immobilier dans le but de le vendre dans de bonnes conditions (en évitant les erreurs) est une étape importante, à bien prendre au sérieux. Le plus important dans l’estimation d’un bien immobilier est de fixer un prix correspondant aux prix du marché de l’immobilier. Si le prix est mal fixé, les chances seront plus faibles et la vente ne se fera pas de sitôt.
Comment calculer la valeur de son bien ?
Savoir calculer la valeur d’une propriété est très important lorsque l’on envisage de vendre son bien. Il est également important de trouver un agent immobilier sur mesure qui pourra estimer le prix du bien en fonction des prix du marché. La valeur d’un bien immobilier apporte également des informations sur le coût de remplacement d’une assurance, un héritage et permet de définir la dépréciation ou la plus-value. La valeur d’un bien comprend plusieurs éléments notamment la surface habitable : calculée par l’agent immobilier contacté pour la vente immobilière. La surface est multipliée par le prix au mètre carré pratiqué dans le secteur. L’agent pourra ensuite établir une estimation immobilière. L’agent estime également l’état général de la maison, si des travaux sont à réaliser, s’il faut la rafraîchir ou si elle est en bon état. La présence d’un extérieur est aussi à prendre en compte. Un petit jardin n’augmente pas la valeur de la maison de façon substantielle. Le jardin peut être aussi un atout pour une maison, ou au contraire, la faire baisser. Un jardin en pente, ou en longueur est un obstacle dans l’estimation de la valeur de la maison. La localisation de la maison entre aussi dans les critères de sa valeur. Les éléments de standing comme la présence d’une terrasse en bois aménagée ou d’une piscine enterrée sont des éléments qui apporteront un plus.
La méthode de comparaison
Lorsqu’il s’agit de calculer la valeur d’une propriété, cette méthodologie est l’une des plus courantes et utilisée par les agences immobilières. Déterminer les qualités et caractéristiques du bien évalué qui influencent sa valeur : matériaux de construction, orientation, architecture, emplacement, plus-values, etc. Analyser le segment du marché immobilier pour les propriétés aux caractéristiques similaires permet d’obtenir une liste des prix de vente actuels desdites propriétés. Si l’estimation d’un bien se situe au-dessus de la moyenne, il sera très difficile de réaliser une vente, à moins d’avoir un plus très attractif. Par exemple, un local commercial situé en face de la sortie d’une station de métro peut coûter beaucoup plus cher que ceux situés à quelques pâtés de maisons.
L’approche de coût ou de remplacement
La méthode comparative permet de déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors d’une vente ou d’une gestion location. Elle est fréquemment utilisée par les services fiscaux et juridiques. La méthode dite « par le revenu » se base, soit sur un revenu déjà existant, soit sur un revenu potentiel (loyer et valeur locative de marché), puis à le capitaliser comme taux financier constaté sur le marché de l’immobilier. Elle est basée sur le rendement futur d’un actif immobilier, simplifiée de l’approche cash-flow.
La méthode par le coût de remplacement permet de reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant une dépréciation vétusté, peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle définit les valeurs d’exploitation. La méthode dite “par sol et construction” différencie les deux composantes d’un immeuble, et des bâtiments. La méthode nommée « bilan promoteur » rassemble les différents coûts grevant l’opération par déduction de la valeur du terrain ou de l’immeuble. Cette méthode est souvent utilisée par les promoteurs immobilier, les lotisseurs… Les méthodes dite “professionnelles” stipulées dans le Code de commerce répondent à des normes permettant de définir la valeur locative du fonds de commerce ou des murs. Ces méthodes sont utilisées par des experts de justice en estimation immobilière, foncière et commerciale membres de la CNEJI (compagnie nationale des experts de justice en immobilier).
Dépenses prévues associées à une opération
La relation entre ces estimations de revenu et la valeur de la propriété peut se faire sous la forme d’une valeur unique ou d’une série de flux projetés. Compte tenu de sa complexité, il est recommandé aux investisseurs avancés avec de bons niveaux de tolérance au risque. Il existe plusieurs autres méthodologies pour obtenir la valeur commerciale d’une propriété. Cependant, la méthode la plus utilisée est la méthode comparative car elle est liée au comportement du marché. Estimer un appartement ou une maison ne sont pas des projections de la valeur des biens immobiliers. Une estimation vise à déterminer de la manière la plus objective possible la juste valeur de l’actif dans le présent et non à moyen ou long terme. Il convient de noter que lors des estimations, il ne suffit pas de calculer la valeur commerciale d’une propriété. Il est nécessaire de demander l’avis d’un expert qui garantit la détermination d’un prix correct, ni trop bas qui cause des pertes chez le vendeur, ni trop haut qui empêche de conclure rapidement une vente immobilière.